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如何設置合同條款以避免企業法律風險

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發表于 2018-3-20 20:32:39 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  市場經濟是法治經濟,市場經濟離不開法律制度的調整。企業從設立到運行、從決策到管理,方方面面都是在法律的框架下行動的。如果企業對于法律風險估計不足或處理不當,不僅會給企業帶來經濟上的損失,甚至會造成嚴重的法律后果。
  “企業法律風險”這一用語第一次被正式提出是在2004年6月1日實施的《國有企業法律顧問管理辦法》中。所謂企業法律風險,是指企業預期與未來實際結果發生差異而導致企業必須承擔法律責任,并因此給企業造成損害的可能性。我們在辦理一定數量的商事案件中注意到的是,現在社會上有一種濫用格式條款排除的趨勢,通過合理設置合同條款是完全可以避免由此產生的法律風險。
  案例回放
  江蘇至譽律師事務所擔任了太倉某房地產開發有限公司的常年法律顧問,承辦律師較早向該公司提供了完備的法律服務。律師在日常工作過程中,就已經用比較格式化的《商品房買賣合同》向該公司提出了對重點條款標注提示的法律意見,并得到了該公司的采納。在江蘇至譽律師事務所設立后,承辦律師轉入我所并在訴訟過程中據理力爭,由此避免了該公司一定的法律風險。我們看一個案例:
  原告政某、奚某(兩原告系夫妻關系)與被告太倉某房地產開發公司于2007年11月27日簽訂了一份商品房買賣合同,約定將位于某廣場A幢B層C號房屋出賣給原告。原告按約進行了付款,被告于2014年7月23日交房,并于2014年10月8日將房屋所有權證書辦理至二原告名下,但國有土地使用權證一直未能變更登記至二原告名下。


  之后,二原告訴至太倉市人民法院,請求法院判令:1.被告立即將房屋的國有土地使用權證變更至二原告名下;2.判令被告支付逾期辦證的違約金給二原告(自2014年11月1日至2015年6月30日止,按照銀行同期同檔貸款利率的1.3倍計算);3.本案訴訟費由被告承擔。
  先來看太倉市人民法院查明的事實。法院查明,2007年11月27日,原告政某與被告簽訂商品房買賣合同,約定將位于某廣場A幢B層C號房屋出賣給原告。合同第15條關于產權登記的約定:出賣人應當在商品房交付使用后365日內,將辦理權屬登記由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定的期限內取得房地產權屬證書的,雙方同意按下列1、2、3項處理:1.買受人退房,出賣人在買受人提出退房要求之日起90日內將買受人已付房價款退還給買受人,并按已付房價款的0.3%賠償買受人損失;2.買受人不退房.出賣人按已付房價款的0.3%向買受人支付違約金;3.買受人應當在出賣人發出辦理權屬登記書面通知書或報紙公告后60天內,提供齊全的相關辦證手續。若因買受人原因,造成產權證辦理延誤的,由買受人負責,出賣人不承擔責任。
  針對該案,原告主張涉案商品房買賣合同第15條約定為格式條款應為無效,被告應在交付房屋后90日內協助將國有土地使用權證辦理在二原告名下。被告應在交付房屋后90日內協助將國有土地使用權證辦理在二原告名下。
  法院判決
  太倉市人民法院認為原告政某與被告之間簽訂的商品房買賣合同合法有效,雙方當事人應依約履行義務。原告主張涉案商品房買賣合同第15條約定為格式條款應為無效,而被告應在交付房屋后90日內協助將國有土地使用權證辦理在二原告名下。法院認為,從涉案商品房買賣合同第15條的內容可看出,該條款中有可協商變更內容,雖然該條款系打印制作,但該款內容并非格式條款,下劃線部分的內容亦足以引起原告注意,且合同的約定并不違反法律規定,故原告以該條款屬于格式條款為由主張涉案商品房買賣合同第15條之約定無效的意見不予采納;按照雙方簽訂的購房合同的約定,被告于2015年6月23日為原告政某辦理了國有土地使用權證,該行為并不違反合同約定。本案原告奚某雖未在與被告訂立的商品房買賣合同上簽字,但鑒于解決本案糾紛的主要依據為雙方訂立的購房合同,同時,作為原告奚某的配偶即本案原告政某在與被告訂立合同過程中,并末減少原告奚某的利益,也未增加其所承擔的義務,屬于正當行使家事代理權。因此,商品房買賣合同中有關產權登記的約定條款對原告奚某也具有約束力。綜上,原告主張缺乏法律依據,法院不予支持。據此,太倉市人民法院駁回了原告政某、奚某的訴訟請求。
  通過該案件,我們得出結論,企業在訂立合同時應當依法設置合同條款內容,避免設置無效的合同條款,特別注意避免提供格式條款,避免一方免除其責任,加重對方責任,避免排除對方主要權利。因為一旦具有《合同法》第52條規定的情形時,條款就會面臨無效。就像我們的工作那樣,在重要條款下加上下劃線以起到提醒對方注意的作用。唯有如此才能維護好公司自己的合法利益,避免可能發生的訴訟。
  江蘇至譽律師事務所
  專家評析:
  利用格式條款的法律風險
  關鍵詞:格式條款
  點評人:南京大學法學院 解亙
  企業在開展業務活動時,常常需要與大量的不同交易主體訂立內容基本相同甚至完全相同(除了交易相對人外)的合同。這時,為了節省一次次談判的交易成本,也為了回避企業職員訂立合同中可能出現的失誤,企業常常事先擬定好合同文本,供交易的相對人簽署。該合同文本中的絕大多數內容都不容許相對人談判,換言之,交易的相對人要么接受要么離開。這樣的合同條款便是格式條款。
  格式條款極大地便捷了交易過程,降低了交易本身的成本,但不可否認這樣的條款往往也會被強勢的一方所濫用,用以博取更加有利的地位,或者說用以最大限度地壓榨交易相對人。為此,《合同法》規定了一整套的制度來降低格式條款制度所帶來的弊端。
  首先,從控制交易過程的角度,要求提供格式條款的一方采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明(第39條)。如果做不到這一點,這樣的條款將不被“訂入”合同,換言之法律將無視該條款的存在。這就要求格式條款的提供方盡可能清晰、醒目地標示。然而,這是一個兩難。因為標示不足會違反第39條,反過來處處都著重標示,反而不能突出重點。因此,制作格式條款時應當突出自己認為重要的條款,不宜過多。
  其次,對格式條款有兩種以上解釋的,法官將選擇不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的,法官將以非格式條款的內容為準(第41條)。這就要求制作格式條款時要盡可能地清晰,不留下模棱兩可的表述。
  第三,格式條款具有合同法第52條和第53條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款將歸于無效(第40條)。由于《合同法》第40條本身并未給出的“免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的”的判斷基準,造成了目前司法實踐中濫用第40條否定格式條款效力的亂象,極大地破壞了市場交易的預期。這一局面短時間恐怕難以改變,除非最高人民法院能在近期內出臺細致的操作標準。作為格式條款提供方,為避免合同預期落空,行之有效的策略就是將重要的條款盡可能地與合同的核心內容放在一處。因為核心給付條款,例如合同最主要的內容——價格條款是不受《合同法》第39~41條干涉的。此外,盡可能地避免使用“免責”“不承擔責任”這樣的表述。還有一個最為徹底的應對辦法,就是對于特別在意的條款棄用格式條款,允許相對人與自己磋商。例如,改用手寫形式,或者雖然采用打印格式但要對方手寫注明該條款經過個別磋商。當然,這樣做意味著企業要承擔寫錯的風險,增加蓋章前審核的成本。
  (此案例由江蘇省經濟和信息化委員會法規處提供)
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